ul. J. Słowackiego 24/17A
+48 786 802 800
kontakt@kancelariawrobel.com

Prawo rzeczowe i mieszkaniowe

PRAWO RZECZOWE I MIESZKANIOWE

Kancelaria oferuje kompleksową pomoc prawą w obrocie nieruchomościami, obejmującą w szczególności analizę stanu nieruchomości pod kątem obciążeń prawami na rzecz osób trzecich oraz istniejących roszczeń. Reprezentujemy Klientów w negocjacjach, przygotowujemy projekty umów i inne dokumenty, w tym dokumenty do Wydziału Ksiąg Wieczystych. Nadto prowadzimy postępowania sądowe w zakresie nieruchomości, w tym o zasiedzenie, ustanowienie służebności oraz o wydanie bądź zaprzestanie korzystania z rzeczy.

Projektowanie, sporządzania i opiniowania umów

Większość czynności prawnych dotyczących nieruchomości przybiera formę umowy. Z tego względu oferujemy Państwu usługi doświadczonych prawników w zakresie projektowania, negocjowania i opiniowania umów dotyczących nieruchomości. Nawet jeśli przepisy wymagają zachowania formy aktu notarialnego, to jej treść jest ustalana przed jego sporządzeniem i nie ma znaczenia, czy zostanie sporządzona przez notariusza, czy profesjonalnego prawnika - radcę prawnego, czy adwokata.

Kancelaria oferuje swoje usługi m.in. w zakresie sporządzania takich umów jak umowy projektowe, deweloperskie, sprzedaży, zamiany, darowizny i dożywocia. Zajmujemy się również kwestiami dzierżawy i najmu nieruchomości, w tym najmu lokali mieszkalnych.

Umowa o prace projektowe to umowa zawierana pomiędzy inwestorem a architektem w celu uzyskania projektu budowlanego. Postanowienia takiej umowy należy wzorować na przepisach dotyczących umowy o dzieło. Obowiązki projektanta wynikające z umowy o prace projektowe determinowane są w pierwszej kolejności przez przepisy ustawy Prawo budowlane. Strony powinny w umowie szczegółowo określić rodzaj dokumentów oraz sposób i terminy przekazania ich przez zamawiającego projektantowi, a także powinny określić formę kontaktów mających na celu przekazywanie projektantowi przez zamawiającego niezbędnych informacji. Warto również pamiętać, iż projekt budowlany podlega ochronie przewidzianej ustawą o prawie autorskim i prawach pokrewnych.

Umowa deweloperska jest umową nazwaną, na podstawie której deweloper zobowiązuje się, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, do ustanowienia odrębnej własności nieruchomości i przeniesienia jej na nabywcę w zamian za wynagrodzenie z tego tytułu. Umowa deweloperska nie jest więc umową przenoszącą własność nieruchomości, a jedynie umową zobowiązującą dewelopera do tego - nie wywołuje więc skutków rozporządzających. Regulują ją przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Przedmiotem umowy deweloperskiej jest przyszły lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny. Wzór umowy prawie zawsze jest przygotowywany przez dewelopera, i mimo że powinien być zrozumiały i wolny od klauzul abuzywnych, często istotnie narusza interesy nabywców. Warto więc przed jej zawarciem zdać się na dogłębną analizę specjalisty, a także podjąć próbę negocjacji jej warunków.

Umowa sprzedaży jest najczęstszą umową występującą w obrocie nieruchomościami. Przez jej zwarcie sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność nieruchomości i wydać mu tę nieruchomość, zaś kupujący zobowiązuje się odebrać nieruchomość i zapłacić sprzedawcy ustaloną cenę. Z kolei przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Choć umowa zamiany ma charakter niepieniężny do jej zawarcia w czystej niepieniężnej postaci, tzn. nieruchomość za nieruchomość, dochodzi w praktyce bardzo rzadko. Znacznie częściej zawierane są umowy zamiany z dopłatą, czyli zawierające element sprzedaży. W takich umowach szczególną rolę odgrywa audyt prawny i faktyczny nieruchomości oraz badanie samego kontrahenta pod kątem możliwości wykonania umowy.

Umowa darowizny i dożywocia z punktu widzenia właściciela nieruchomości wydają się identyczne, zwłaszcza w sferze motywacyjnej. Różnice między nimi przejawiają się jednak choćby w sferze podatkowej, czy możliwości zerwania umowy. Przez umowę o dożywocie właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, który w zamian zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub osobie mu bliskiej dożywotnie utrzymanie. W umowie darowizny również można zastrzec pewne obowiązki na rzecz darczyńcy, jednak rzadko będą miały one wpływ na ważność przeniesienia własności, stwarzając spore ryzyko dla nieświadomego darczyńcy. Różne skutki dla nabywcy nieruchomości powstają na gruncie prawa spadkowego i obowiązków w zakresie zachowku.

Przez umowę najmu lokalu mieszkalnego wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy mieszkanie do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Uregulowana jest, oprócz kodeksu cywilnego, w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Jest to jedna z najczęściej zawieranych umów i jednocześnie często powodująca najwięcej komplikacji. Z uwagi na ogromną rolę jaką odgrywa bezpieczeństwo mieszkania warto zawrzeć taką umowę po dokładnej analizie jej postanowień. Nie tylko pod kątem wysokości czynszu i wielkości mieszkania, ale wzajemnych obowiązków stron, zabezpieczenia jej wykonania, praw lokatora i wynajmującego. Warto dopilnować procedury odbioru i oddania lokalu w oparciu o szczegółowa dokumentację.

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Często dochodzi do sytuacji, w której z nieruchomości będącej własnością lub w użytkowaniu wieczystym przysługującym jednej osobie inna osoba korzysta pomimo braku jakiejkolwiek podstawy prawnej dla takiego postępowania. W zależności od zakresu korzystania z nieruchomości przez osobę trzecią, której nie ma do tego prawa wobec braku podstaw prawno-rzeczownych lub obligacyjnych, właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują różnego rodzaju uprawnienia przewidziane w Kodeksie cywilnym.

Odpowiedzialność osoby, która korzysta w sposób bezumowny z należącej do nas nieruchomości może kształtować się na dwa sposoby, w zależności od tego czy działała ona w dobrej czy w złej wierze. Zgodnie z treścią art. 224 KC, samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył. Dochodząc do dalszych przepisów zauważamy, iż obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

Właściciele gruntów coraz częściej kierują do sądów pozwy o odszkodowanie za bezprawne ich zdaniem korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwa przesyłowe. Zakłady energetyczne, gazownicze czy wodociągowe z własnej woli (inicjatywy) nie chcą płacić.

W przeszłości stawianie urządzeń infrastruktury technicznej w postaci rur przesyłowych gazu czy słupów energetycznych odbywało się na zasadzie tzw. wolnej amerykanki – zakłady nie pytały o zgodę, a właściciel – co najwyżej – informowany był o inwestycji (informacja taka w żaden sposób nie jest równoznaczna ze zgodą). Tymczasem takie działania i sposób postępowania są niezgodne z obowiązującymi przepisami prawa, a właścicielowi nieruchomości, która obciążona jest urządzeniami przesyłowymi, przysługują określone roszczenia w postaci wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu – w związku z dalszą eksploatacją pasa gruntu niezbędnego do obsługi sieci przesyłowej.

Roszczenie w trybie art. 224 k.c. wskazuje, iż właściciel niezależnie od roszczeń windykacyjnych może dochodzić od posiadacza gruntu stanowiącego jego własność, roszczeń uzupełniających (rozliczeniowych), stanowiących wynagrodzenie za nie wykonywanie przez niego prawa własności. Za korzystnie z rzeczy należy się właścicielowi wynagrodzenie w takiej wysokości, w jakiej w danych okolicznościach mógłby je uzyskać, gdyby rzecz wynajął lub wydzierżawił, czy oddał w odpłatne używanie na podstawie innego stosunku prawnego. W pojęciu wynagrodzenia za korzystnie z rzeczy nie mieści się zwrot spodziewanego utraconego zysku. Niezależnie od daty umieszczenia urządzeń przesyłowych na działce, właściciel może dochodzić odszkodowania jedynie za ostatnie 10 lat, taki jest bowiem okres przedawnienia tych roszczeń.

Roszczenie o wynagrodzenie przedawnia się z upływem lat 10 od dnia ustanowienia służebności.

Sprawy o eksmisję

Jako eksmisję należy rozumieć wszelkie czynności faktyczne i prawne zmierzające do opróżnienia lokalu lub nieruchomości z osób i rzeczy i wydania uprawnionej osobie.

W Polsce podstawą żądania eksmisji jest stan, w którym osoba zajmująca lub władająca lokalem (nieruchomością) nie ma do tego tytułu prawnego. Wiązać się to może z samowolnym zajęciem lokalu (nieruchomości) lub zakończeniem trwania stosunku prawnego, na podstawie którego można używać rzeczy cudzej (np. wypowiedzenie umowy najmu). W wyjątkowych sytuacjach można przymusowo usunąć osobę, która dysponuje tytułem prawnym, gdy szczególny przepis na to zezwala (np. konieczność remontu lub zagrożenie bezpieczeństwa związanego ze stanem budynku).

Podstawą prawną eksmisji jest przede wszystkim art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego określający zasady ochrony własności. Na jego podstawie właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. To skuteczne uprawnienie to właśnie tytuł prawny, który może zniweczyć żądanie właściciela.

Podobne skutki – doprowadzenie do eksmisji – ma żądanie w trybie powództwa o ochronę naruszonego posiadania. Inne są natomiast przesłanki – chroniony jest stan faktyczny posiadania, a nie uprawnienie wynikające z określonego prawa.

Przepisy dopuszczają aby osoby korzystające z lokalu lub nieruchomości na podstawie innego tytułu prawnego niż własność mogły żądać ochrony na podstawie przepisów o ochronie własności. Przykładowo art. 690 Kodeksu cywilnego stanowi, iż do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.

Eksmisję w ścisłym znaczeniu można odnosić do postępowania przed sądem lub odpowiednim organem, zmierzającym do wydania orzeczenia nakazującego określonej osobie wydanie rzeczy.

Sam proces można podzielić na etap wstępny (np. wezwanie do dobrowolnego wydania), postępowania przed organem orzekającym (powództwo do sądu powszechnego, wniosek do organu administracji) i egzekucyjny (przymusowe wykonanie obowiązku określonego w odpowiednim orzeczeniu).

Wykonanie eksmisji oddane jest państwu (komornikowi lub administracyjnemu organowi egzekucyjnemu) i może się odbyć na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego albo ustawy o egzekucji w administracji, w zależności od charakteru obowiązku lub właściwości organu do orzekania. Sam fakt, iż eksmisja może odbyć się na podstawie odpowiedniego orzeczenia, ma na celu uniknięcie samowoli w tym zakresie i zabezpieczenie interesów osoby eksmitowanej.

Służebności gruntowe i osobiste

Przepisy kodeksu cywilnego regulują służebność gruntową oraz osobistą.

Służebność jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych obciążającym nieruchomość na rzecz właściciela innej nieruchomości (tzw. nieruchomości władnącej) w celu zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części albo zaspokojenie określonych potrzeb oznaczonej osoby fizycznej.

Służebność gruntowa jest definiowana przez przepisy jako obciążenie na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

Służebność gruntowa może powstać w drodze umowy, orzeczenia sądu, decyzji administracyjnej oraz zasiedzenia.

W służebności gruntowej wyróżniamy dwa rodzaje służebności. Czynną która polega na korzystaniu z cudzej nieruchomości w oznaczonym zakresie, np. służebność drogi koniecznej. Bierna służebność gruntowa, która polega na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, np. zakaz prowadzenia określonych upraw, bądź może ona polegać na tym, „że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności".

Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.

Służebność gruntowa wygasa między innymi jeżeli nie jest wykonywana przez lat dziesięć.

Odrębną kategorią są służebności osobiste - jak stanowi kodeks cywilny w art. 296: „Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej”,

Służebności osobiste przysługują konkretnej osobie fizycznej. Pełnią funkcje alimentacyjne i mają na celu zaspokojenie osobistych potrzeb konkretnej osoby fizycznej. W konsekwencji oznacza to, iż gasną one z chwilą śmierci uprawnionego oraz są niezbywalne.

Szczególnym rodzajem służebności osobistej jest osobista służebność mieszkania - uprawnienie do zamieszkiwania w budynku położonym na cudzej nieruchomości i do korzystania z jej innych części na zasadach określonych w treści służebności. Uprawniony w ramach służebności może przyjąć na mieszkanie osoby bliskie - małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte, jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletniości. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

Zasadnicza różnica między służebnością gruntową a osobistą jest taka, że ta pierwsza jest skierowana na nieruchomość, zaś służebność osobista jest skierowana na oznaczona osobę fizyczną i jest ustalana według jej osobistych potrzeb.

Postępowanie wieczystoksięgowe

Księgi wieczyste prowadzone są w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Każdorazowy właściciel ma obowiązek niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swojego prawa w księdze wieczystej pod rygorem grzywny, nawet do 10 tysięcy złotych.

Przedmiotem wpisu mogą być nie tylko własność czy użytkowanie wieczyste, ale również ograniczone prawa rzeczowe (np. użytkowanie, służebność, zastaw, hipoteka). W określonych przypadkach w księdze wieczystej mogą być ujawnione także prawa osobiste oraz roszczenia (np. najem, dzierżawa, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia, roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości). Prowadzenie ksiąg wieczystych należy do właściwości sądów rejonowych. Księgi wieczyste są obecnie zakładane i prowadzone w systemie teleinformatycznym a dostęp do nich jest możliwy m.in. poprzez stronę internetową Ministerstwa Sprawiedliwości https://ekw.ms.gov.pl/ . Księgi wieczyste są jawne. Zasada jawności wpływa m.in. na to, że nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej.

Wniosek o wpis składa się na urzędowym formularzu. Do wniosku o wpis należy dołączyć dokumenty, stanowiące podstawę wpisu w księdze wieczystej. O kolejności wniosku o wpis rozstrzyga chwila wpływu wniosku do właściwego sądu. Za chwilę wpływu wniosku uważa się godzinę i minutę, w której w danym dniu wniosek wpłynął do sądu. Wpis dokonywany jest jedynie na wniosek i w jego granicach, jednak w określonych sytuacjach przepisy przewidują dokonanie wpisu z urzędu.

Wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu - od chwili wszczęcia tego postępowania. Wpisem w księdze wieczystej jest również wykreślenie wpisu.

Ważnym rodzajem postępowania w zakresie ksiąg wieczystych jest ustalenie, to oparte o zadanie uzgodnienia ich treści zgodnie ze stanem prawnym. Art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, iż w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Żądanie podlega rozpoznaniu w postępowaniu procesowym przez sąd rejonowy właściwy ze względu na położenie nieruchomości  Stwierdzenie takie zawarto w postanowieniu Sądu Najwyższego z 22 maja 2003 r. (II CKN 109/01), w którym podkreślono również, iż postępowanie wieczystoksięgowe nie może mieć za przedmiot ustalenia niezgodności treści księgi, co do rzeczywistego stanu rzeczy (dokonanie wpisu).

Postępowania o wpis do ksiąg wieczystych często potrafią przysporzyć wielu problemów. Aby ich uniknąć warto skonsultować się z radcą prawnym. Nasza kancelaria reprezentuje klientów w postępowaniach wieczystoksięgowych. W celu ustalenia szczegółów współpracy należy skontaktować się telefonicznie lub mailowo.

Zniesienie współwłasności, podział lub scalanie lokali i nieruchomości

W przypadku, gdy nieruchomość ma kilku współwłaścicieli może to powodować istotne komplikacje w zarządzaniu i realizowaniu prawa własności. Nieodzownym staje się wtedy zniesienie współwłasności, którego sposób przeprowadzenia zostanie dopasowany do stanu faktycznego i prawnego. Często jest to zarzewie długoletniego sporu między właścicielami. Warto zdać się na profesjonalistów, którzy doradzą w zakresie najbardziej efektywnych możliwości - tak pod względem ekonomicznym, jak i podatkowym oraz prawnym.

Zniesienie współwłasności generalnie oznacza likwidację stosunku współwłasności. Chodzi zatem o likwidację stanu, w którym własność jednej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Z założenia współwłasność w częściach ułamkowych ma charakter przejściowy. W związku z tym w art. 211 kodeksu cywilnego mamy zapis, iż każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba, że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Oznacza to, że ustawodawca przyznaje każdemu ze współwłaścicieli roszczenie o zniesienie współwłasności. Ponadto, roszczenie to nie ulega przedawnieniu, o czym stanowi art. 220 KC.

W samym kodeksie wyróżniono trzy sposoby zniesienia współwłasności: podział rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, sprzedaż rzeczy wspólnej.

Jak zaznaczono wyżej, każdy ze współwłaścicieli może domagać się, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej. Na przeszkodzie dokonania ewentualnego podziału stać mogą jednak przepisy ustaw, społeczno-gospodarcze przeznaczenie rzeczy albo sytuacja, kiedy podział pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jego wartości. Ustawowe ograniczenie podziału związane są wyłącznie z nieruchomościami. Podział nieruchomości jest bowiem dopuszczalny pod warunkiem zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 93 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami). Sprzeczność podziału ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy może z kolei mieć miejsce przykładowo wtedy, gdy prowadziłby on do likwidacji istniejącego warsztatu produkcyjnego.

W wyniku dokonania podziału powstają nowe przedmioty własności – są to samodzielne, odrębne rzeczy, wydzielone z większej rzeczy, macierzystej. W związku z tym faktem wygasa współwłasność macierzystej rzeczy wspólnej. Z reguły zdecydowanie korzystniejszy jest umowny podział nieruchomości – wtedy sami właściciele rozstrzygają, jak należy podzielić rzecz wspólną i dokonują rozdziału nowych rzeczy, dbając równocześnie o partycypację według wartości udziału. Przy sądowym zniesieniu współwłasności podziału nieruchomości dokona sąd. Powinien on dążyć do tego, aby wydzielone części swoją wartością odpowiadały wielkości udziałów Możliwe są jednak pewne odstępstwa dyktowane praktyczną koniecznością lub szczególnymi potrzebami współwłaścicieli. W takim wypadku wartość poszczególnych udziałów powinna być wyrównana przez dopłaty pieniężne (art. 212 § 1 KC).

Niekiedy zastosowanie fizycznego podziału rzeczy może okazać się niemożliwe. W takim wypadku w zasadzie jedyną możliwością pozostaje przyznanie w całości rzeczy wspólnej jednemu ze współwłaścicieli na wyłączną własność. Podobnie jak przy podziale, można tego dokonać zarówno w trybie umownego, jak i sądowego zniesienia współwłasności. W postępowaniu sądowym orzeka się równocześnie o obowiązku spłaty pozostałych współwłaścicieli (art. 212 § 2 kc). Jednocześnie sąd ma obowiązek oznaczyć termin i sposób uiszczenia spłat. Art. 212 § 3 kc stanowi, że jeżeli spłaty zostaną rozłożone na raty, to łączny termin ich uiszczenia nie może przekraczać 10 lat. W przypadku umownego zniesienia współwłasności kwestię spłat w sposób dowolny regulują współwłaściciele. Mogą nawet przyznać własność nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli w drodze darowizny.

Ostatnią możliwością dokonania zniesienia współwłasności jest sprzedaż rzeczy wspólnej. W takim wypadku zysk ze sprzedaży dzieli się stosownie do wielkości udziałów. Jest to tzw. podział cywilny. Sprzedaż rzeczy wspólnej może również zastosować zarówno podczas sądowego, jak i umownego zniesienia współwłasności.

Na sam koniec należy zaznaczyć, że ustawodawca w odrębny sposób uregulował problematykę sądowego zniesienia współwłasności gospodarstw rolnych (art. 213-218 KC). Wskazane przepisy zawierają przede wszystkim wiele oddzielnych ograniczeń, niewystępujących na gruncie podziału „zwykłych” nieruchomości.

Sprawy o zasiedzenie

Zasiedzenie to jedna z form nabycia własności rzeczy poprzez jej długotrwałe, faktyczne posiadanie. W drodze zasiedzenia można nabyć własność każdej nieruchomości (gruntowej, budynkowej i lokalowej) oraz każdej rzeczy ruchomej. Można zasiedzieć także służebność gruntową oraz w pewnych warunkach użytkowanie wieczyste. Należy pamiętać, że nabycie własności przez zasiedzenie może dotyczyć jedynie przedmiotów, które mogą być przedmiotami oprawa własności. Dlatego też nie można zasiedzieć np. pokoju w lokalu, czy też klatki schodowej, gdyż te przedmioty nie mogą stanowić odrębnych przedmiotów własności.

Posiadacz nieruchomości może nabyć jej własność przez zasiedzenie, jeżeli posiada ją jako posiadacz samoistny (tzn. włada rzeczą jak właściciel i traktuje ją jako swoją własność, innymi słowy: faktycznie ją posiada i wyraża zamiar wykonywania w stosunku do niej uprawnień właściciela) nieprzerwanie przez 20 lat i wszedł w jej posiadanie w dobrej wierze.

Dobra wiara oznacza uzasadnione okolicznościami przekonanie o posiadaniu rzeczy zgodnie z przysługującym prawem.

Natomiast w przypadku gdy posiadacz w chwili nabycia wiedział, że rzecz jemu nie przysługuje i istnieje jej prawowity właściciel, to wszedł w posiadanie rzeczy w złej wierze. Nie wyklucza to możliwości nabycia nieruchomości na własność, ale może to nastąpić dopiero po upływie 30 lat.

W drodze zasiedzenia można zostać także właścicielem rzeczy ruchomej. Termin posiadania jest tu co prawda krótszy (3 lata), ale istnieje bardzo istotny warunek, aby dobra wiara posiadacza istniała nie tylko w chwili nabycia, ale i przez cały trzyletni okres zasiedzenia. Oznacza to, że powzięcie jakiejkolwiek wiadomości o tym, że obecny posiadacz jest osobą nieuprawnioną obala jego dobra wiarę i powoduje, że ruchomość nie może być już nabyta przez zasiedzenie.

Zasada ta znajduje szczególne zastosowanie przy nabyciu przedmiotów pochodzących z kradzieży (np. samochodów, sprzętu RTV, biżuterii i in.) od osoby nieuprawnionej. Nabywca musi wykazać tutaj daleko idącą ostrożność - świadomość, że nabywa się rzecz od osoby nieuprawnionej do zbycia lub brak tej świadomości spowodowany lekkomyślnością lub niedbalstwem wyłącza dobrą wiarę osoby, która tę rzecz kupiła (co w konsekwencji uniemożliwia późniejsze nabycie własności przez zasiedzenie). Do zastanowienia winny skłonić nas takie okoliczności jak: podejrzanie niska cena, brak dowodów zakupu, kart gwarancyjnych, fabrycznych opakowań, sprzedaż na ulicy, bazarze itp.

Zasiedzieć rzeczy nie można w przypadku rzeczy wpisanej do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury. 

Ustanawianie odrębnej własności lokali

W praktyce współwłasność zabudowanej nieruchomości z kilkoma niezależnymi fizycznie lokalami może okazać się niekomfortowa dla współwłaścicieli, zarówno pod względem korzystania, jak i potencjalnego obrotu swoim udziałem. Rozwiązaniem tej sytuacji może być ustanowienie odrębnej własności lokali.

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali przewiduje trzy główne sposoby ustanowienia odrębnej własności lokali: umowa, jednostronna czynność prawna właściciela lokalu oraz orzeczenie sądu znoszące współwłasność.

Niezależnie od wybranego sposobu pamiętać należy, że nieruchomość, w której powstać mają odrębne lokale powinna mieć uregulowany i ujawniony w księdze wieczystej stan prawny (własność lub użytkowanie wieczyste), a także muszą się w niej znajdować co najmniej dwa lokale (mieszkalne lub o innym przeznaczeniu).

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Definicję tę uzupełnia zawarta w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie definicja mieszkania, jako zespołu pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mającego odrębne wejście, wydzielonego stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiającego stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego. Zasadą jest, że lokale powinny charakteryzować się samodzielnością jeszcze przed ich wyodrębnieniem. W przypadku dokonywania wyodrębnienia przez sąd, możliwe jest wydanie postanowienia wstępnego zobowiązującego do przeprowadzenia koniecznych prac adaptacyjnych.

Dokumentem potwierdzającym samodzielność lokalu jest zaświadczenie organu właściwego w sprawach nadzoru architektoniczno – budowlanego (starosty). Jak wskazuje jednak Sąd Najwyższy, ustanawiając w postępowaniu o zniesienie współwłasności odrębną własność lokali, przy ocenie, czy istnieją ustawowe przesłanki do ustanowienia odrębnej własności lokalu, sąd nie jest związany zaświadczeniem (…) Sąd oceny tej dokonuje samodzielnie, w szczególności może skorzystać z opinii biegłego, specjalisty w zakresie spraw architektoniczno-budowlanych. (Wyrok SN z dnia 6 listopada 2002 roku; sygn. akt III CKN 1372/00).

Umowa wyodrębnienia własności lokali może przybrać jedną z dwóch postaci – znosić jednocześnie współwłasność nieruchomości (umowa pomiędzy współwłaścicielami) lub przenosić własność nieruchomości na inną osobę (umowa właściciela z nabywcą lokalu).

Umowa taka dla jej ważności zawierana jest w formie aktu notarialnego, a jej prawne skutki uzależnione są od dokonania wpisu w księdze wieczystej. Umowa zawierać powinna rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej, a także sposób zarządu nieruchomością wspólną, jeżeli współwłaściciele rezygnują lub modyfikują w tej kwestii reżim ustawowy. Umowne ustanowienie odrębnej własności lokali wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów sporządzenia aktu notarialnego, zależnych od wartości przedmiotu umowy. Istotną przeszkodą do umownego wyodrębnienia lokali może być brak zgody współwłaścicieli, wynikający najczęściej z konfliktów sąsiedzkich lub rodzinnych.

Ustanowić odrębną własność lokalu może także jego właściciel w drodze jednostronnej czynności prawnej (art. 10 ustawy o własności lokali). W zakresie formy, treści oświadczenia woli właściciela oraz konieczności dokonania wpisu w księdze wieczystej, stosować należy odpowiednio przepisy dotyczące ustanowienia odrębnej własności lokali w drodze umowy. Powyższy sposób znajduje zastosowanie głównie w odniesieniu do spółdzielni mieszkaniowych lub w przypadku realizacji umów deweloperskich.

Trzecim sposobem jest skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego znoszącego współwłasność nieruchomości. Możliwe jest uzyskanie takiego orzeczenia również w postępowaniu o dział spadku lub podział majątku wspólnego małżonków.

Sąd odmówi ustanowienia odrębnej własności lokalu, jeżeli podział nieruchomości w naturze będzie niemożliwy lub sprzeczny ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem prawa. Do postępowania w sprawie zniesienia współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali ma zastosowanie art. 618 k.p.c., zgodnie z którym w postępowaniu tym sąd rozstrzyga także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności, jak również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Istotne jest by wszelkie roszczenia wymienione w art. 618 § 1 k.p.c. (dotyczące np. wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości) zgłosić już w tym postępowaniu, gdyż po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o zniesieniu współwłasności nie można dochodzić roszczeń przewidzianych w paragrafie pierwszym, chociażby nie były one zgłoszone w postępowaniu o zniesienie współwłasności (art. 618 § 3 k.p.c.). Wniosek o zniesienie współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności lokalu składa się do sądu miejsca położenia nieruchomości i podlega on opłacie – 300 zł (w przypadku wniosku zawierającego zgodny projekt zniesienia współwłasności) lub 1000 zł w pozostałych przypadkach.

Ochrona własności i posiadania

O ile właściciel zazwyczaj może powiedzieć także, że posiada daną rzecz, o tyle nie będzie tak już mógł twierdzić, gdy ją np. komuś pożyczy. Ten, kto rzecz posiada, nie musi zatem być tym samym jej właścicielem. Zgodnie z ustawową definicją, posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (i w tym znaczeniu będzie uznawany za posiadacza samoistnego), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (czyli posiadacz zależny).

Nie ulega wątpliwości, że własność, jako tytuł prawny pozwalający na swobodne dysponowanie rzeczą, podlega silnej ochronie prawnej. Warto jednak wskazać, że Kodeks cywilny nie odmawia ochrony także posiadaczom rzeczy, niezależnie czy są jej właścicielami. W definicji posiadania zależnego, przytoczonej powyżej, mamy bowiem wskazanie, że konieczne jest władanie rzeczą jakby się było właścicielem, a nie będąc nim. Przyznana ochrona uzasadniona jest ustanowionym w k.c. domniemaniem, że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym.

Prawo własności ma charakter bezwzględny i jest skuteczne wobec wszystkich uczestników obrotu prawnego. Osoby trzecie są zobowiązane szanować cudze prawo własności. Realizacji tego obowiązku służą roszczenia chroniące prawo własności.

Wyróżnia się roszczenia petytoryjne, czyli chroniące prawo, oraz roszczenia posesoryjne chroniące posiadanie. Wśród roszczeń petytoryjnych można wyróżnić roszczenia windykacyjne (wydobywcze), powstające gdy właściciel zostaje bezprawnie pozbawiony posiadania rzeczy, a także roszczenia negatoryjne (o zakazanie naruszeń), powstające w razie innego bezprawnego wkroczenia w sferę władztwa właściciela nad rzeczą. Dodatkową ochronę petytoryjną uzupełniają tzw. Roszczenia uzupełniające, których celem jest naprawa uszczerbku spowodowanego pozbawieniem właściciela władztwa nad rzeczą.

Zgodnie z art. 344 kodeksu cywilnego przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem.

Powództwo o ochronę posiadania wytacza się przeciw temu, kto posiadanie naruszył, jak również przeciw temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło. Naruszenie następuje na korzyść określonej osoby wtedy, gdy osoba ta z naruszenia tego odnosi konkretną korzyść majątkową lub niemajątkową.

 

 
INNE DZIAŁY:
[maxbutton id="1"]
[maxbutton id="2"]
[maxbutton id="3"]
[maxbutton id="4"]
[maxbutton id="5"]
[maxbutton id="6"]
[maxbutton id="7"]
[maxbutton id="8"]
[maxbutton id="9"]
[maxbutton id="10"]
[maxbutton id="11"]
[maxbutton id="12"]
[maxbutton id="13"]
[maxbutton id="14"]

Zostaw numer - oddzwonimy


Przed wysłaniem wiadomości zapoznaj się z zasadami przetwarzania przez Kancelarię danych osobowych zawartymi w Polityce Prywatności.