ul. J. Słowackiego 24/17A
+48 786 802 800
kontakt@kancelariawrobel.com

Nieruchomości

Nieruchomości

Prawnicy Kancelarii gwaratują pełną pomoc w procesie inwestycyjnym - w zakresie prawa budowlanego, ochrony środowiska, planowania i zagospodarowania przestrzennego. Zapewniamy pomoc radców prawnych i adwokatów w postępowaniu administracyjnym oraz sporach sądowych, także przed WSA. Sporządzamy umowy o roboty budowlane, projektowe. Opiniujemy dokumenty pod kątem zamówień publicznych.

Reprezentacja przed organami gminy oraz wydziałami geodezji, architektury

Reprezentacja, to podstawowe zadanie profesjonalnego pełnomocnika - radcy prawnego, czy adwokata. Dzięki temu Klient zostaje uwolniony od kontaktów z urzędem i odpowiedzi na każde z kierowanych do niego pism. Stosunek pełnomocnictwa opiera się na udzielonym pełnomocnictwie, zgodnie z przepisami kodeksu postępowania administracyjnego, ordynacji podatkowej, czy prawa o ustroju sądów powszechnych.

Powierzenie nam reprezentacji znacząco przyśpiesza prowadzenie postępowania, a tym samym załatwienie sprawy. Dzięki bogatemu doświadczeniu przygotowujemy postępowanie jeszcze przed złożeniem pierwszego pisma, przez co udział organu w postępowaniu sprowadza się do wydania decyzji. Dzięki takiemu działaniu radykalnie maleje liczba decyzji negatywnych lub nie do końca zgodnych z interesem Klientów. Także postępowanie odwoławcze, często znacznie bardziej wymagające niż I instancja, dzięki zastępstwu radcy prawnego jest znacznie mniej kłopotliwe dla strony, a efekt końcowy znacznie częściej - pozytywny.

Kancelaria prowadzi sprawy przed organami gminy i starostwa w sprawach z zakresu gospodarki nieruchomościami, geodezji i kartografii, prawa budowlanego, planowania i zagospodarowania przestrzennego, prawa wodnego, czy podatku od nieruchomości oraz rolnego.

W szczególności zajmujemy się takimi postępowaniami jak: rozgraniczenie nieruchomości, podział nieruchomości, wywłaszczenie, w postępowaniu z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego, prawa wodnego, ustanowienia użytkowania wieczystego i wysokości opłaty, prawa budowlanego i innych postępowań administracyjnych.

Zajmujemy się również postępowaniem przed inspektorami nadzoru budowlanego w zakresie składania zawiadomień, uzyskiwania pozwoleń i dotyczącym tych zagadnień pozwoleń. Zajmujemy się również prawem ochrony zabytków doradzając naszym klientom z zakresie dostępnych wariantów i możliwych rozwiązań.

Audyt prawny nieruchomości

Dobrze przeprowadzony audyt prawny może wyjawić fakty, których na pierwszy rzut oka nie widać, a które mogą zaważyć na decyzji o nabyciu nieruchomości lub stanowić kartę przetargową w negocjacjach z właścicielem.

Audyt prawny nieruchomości, zwany często również due diligence nieruchomości, to nic innego jak badanie stanu prawnego. Chociaż księga wieczysta zawiera podstawowe i najważniejsze informacje dotyczące nieruchomości to podjęcie decyzji o jej nabyciu wyłącznie w oparciu o informacje tam zawarte należy uznać za wysoce nierozważne. Doświadczenie uczy, iż większości problemów nie można dostrzec po analizie treści odpisu ksiąg wieczystych.

Mimo wszystko księga wieczysta stanowi najważniejszy dokument związany z nieruchomością. Dowiemy się z niej, kto jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym nieruchomości, jaka jest powierzchnia gruntu i czy jest on zabudowany. Z księgi wieczystej wynikać mogą roszczenia osób trzecich co do nieruchomości takie jak służebności, jak również obciążenia w postaci hipotek. Należy zwrócić uwagę, czy w poszczególnych działach nie zostały umieszczone wzmianki, które mogłyby świadczyć o tym, iż zostały złożone wnioski o zmianę danych zawartych w księdze wieczystej lub wszczęte zostało postępowanie sądowe lub administracyjne, przedmiotem którego jest nieruchomość. Z samej wzmianki nie dowiemy się, czego wniosek lub postępowanie dotyczy. Konieczna jest analiza akt księgi wieczystej.

Informacje zamieszczone w księdze wieczystej mają ogromne znaczenie. Przyjmuje się bowiem, iż w razie jakichkolwiek niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto nabył własność lub inne prawo rzeczowe od osoby wskazanej w księdze wieczystej jako osoba uprawniona. Jest to tak zwana rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Należy jednak pamiętać, iż nie wszystkie informacje ujęte w księdze wieczystej korzystają z rękojmi. Nie dotyczy to informacji zamieszczonych w dziale I-O czyli dotyczących m.in. powierzchni i położenia nieruchomości.

Po drugie, rękojmia nie działa przeciwko prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, przeciwko prawu dożywocia czy przeciwko służebnościom. Oznacza to, że nawet w przypadku gdyby prawa takie nie zostały ujęte w księdze wieczystej, a w istocie ograniczałyby one nieruchomość na podstawie orzeczenia, decyzji administracyjnej czy też umowy, to pomimo braku świadomości i wiedzy co do takiej okoliczności, nabędziemy nieruchomość wraz z takimi obciążeniami.

W zakresie powierzchni, położenia oraz przeznaczenia nieruchomości pomocny jest wypis i wyrys z ewidencji gruntów. O ile jednak dane zawarte w księgach wieczystych są jawne i dostępne dla każdego, o tyle informacje z ewidencji gruntów można uzyskać tylko w przypadku wykazania interesu prawnego. Zamiar nabycia lub wydzierżawienia nieruchomości o posiadaniu takiego interesu nie świadczy. 

Niejednokrotnie przedmiotem umowy sprzedaży będzie nieruchomość zabudowana budynkiem. Nabywając wraz z gruntem budynek w głównej mierze interesuje nas jego stan techniczny. To stanowi bowiem o jego wartości i ostatecznej cenie transakcji. 

Rzadko kiedy staramy się ustalić, czy budynek posadowiony na gruncie, w którym zamierzamy mieszkać lub prowadzić działalność gospodarczą został wybudowany zgodnie z przepisami. Pamiętać należy, iż po nabyciu takiego budynku, sankcje z tytułu zrealizowana go w warunkach samowoli budowlanej, użytkowania bez pozwolenia lub zgłoszenia, czy też niezgodnie z przeznaczeniem, zawsze obciążać będą aktualnego właściciela a nie inwestora.

Nabywając grunt wraz z budynkiem należy zatem mieć na uwadze, iż ewentualne kary z tytułu nielegalnej budowy  i użytkowania zostaną nałożone na nas. Kary pieniężne, choć bardzo dotkliwe, wcale nie muszą stanowić najgorszego scenariusza w przypadku wszczęcia przez odpowiedni organ postępowania zmierzającego do ustalenia legalności budowy i użytkowania obiektu budowlanego. Może się okazać, iż budynek został posadowiony niezgodnie z warunkami technicznymi czy też wbrew ustaleniom obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wówczas legalizacja takiego budynku nie będzie możliwa a organ będzie obowiązany do nakazania rozbiórki.

Kolejną kwestią, która powinna być przedmiotem analizy przed podjęciem decyzji o nabyciu nieruchomości jest ustalenie, czy dla terenu, na którym nieruchomość się znajduje obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub wydana została decyzja o warunkach zabudowy. Powyższe będzie miało znaczenie przede wszystkich dla tych, którzy zamierzają na działce podejmować jakiekolwiek inwestycje budowlane. Przeznaczenie w planie lub decyzja o warunkach będzie ważna jednak również dla tych, którzy zamierzają w nabytym lub wydzierżawionym obiekcie prowadzić działalność gospodarczą, rodzajowo odmienną od dotychczas w takim obiekcie budowlanym prowadzonej.

W przypadku gruntów położonych za miastem znaczenie będą miały kwestie odrolnienia i wyłączenia z produkcji rolniczej na cele nierolnicze. Sama procedura umożliwiająca realizację inwestycji niezwiązanych z produkcją rolniczą na gruntach, które dotychczas były w tym celu użytkowane, jest przeważnie długotrwała i uciążliwa. Zauważyć również trzeba, iż niejednokrotnie może się okazać, iż na działce, którą nabyliśmy w celach budowlanych nigdy nie będziemy mogli posadowić budynku mieszkalnego.

Nabywając grunt oddany w użytkowanie wieczyste winniśmy ustalić, czy są uiszczone opłaty roczne z tytułu użytkowanie wieczystego, czy opłaty te w ostatnich latach były aktualizowane, a jeśli tak, czy dotychczasowy użytkownik wieczysty rozliczył z właścicielem nakłady poczynione na grunt.

Nie da się opracować jednego uniwersalnego wzoru audytu. Każda nieruchomość jest inna, inaczej w związku z tym będzie każda oceniana. To, jakie okoliczności będą w danym audycie miały znaczenie pierwszorzędne uzależnione jest od wielu czynników. Inaczej zostanie sporządzony audyt nieruchomości położonej na byłych terenach górniczych, niezabudowanej i przeznaczonej pod realizację inwestycji przemysłowych, inne okoliczności brane będą przy due diligence nieruchomości położonej w mieście, zabudowanej budynkiem wpisanym do rejestru zabytków. Audyt nieruchomości wykorzystywanej na cele mogące znacząco oddziaływać na środowisko będzie zupełnie odmienny od badania działki położonej na obszarze parku narodowego, która ma być zabudowana budynkiem rekreacyjnym.

Obsługa prawna inwestycji

Prawo budowlane nakłada na uczestników procesu budowlanego szereg obowiązków. Proces ten to nie tylko ogromna ilość prac do wykonania w terenie, ale również konieczność prawidłowego uregulowania stanu prawnego inwestycji. Problemy z uzyskaniem pozwolenia na budowę, błędne decyzje administracyjne, problemy z sąsiadami czy też z wykonawcą robót budowlanych bardzo często opóźniają ukończenie inwestycji w planowanym terminie. Wsparcie dobrego adwokata, radcy prawnego znającego przepisy prawa budowlanego oraz przepisy procedury administracyjnej, pozwala dopilnować niezbędnych formalności oraz dopełnić wszelkich obowiązków związanych z projektowaniem, wykonaniem i oddaniem nieruchomości do użytku. Fachowe doradztwo daje możliwość wyboru najkorzystniejszych rozwiązań prawnych, gwarantując ochronę interesów inwestora.

Planując każdą inwestycję dotyczącą nieruchomości należy dokładnie przeanalizować nie tylko ekonomiczną opłacalność inwestycji, ale również (a może przede wszystkim) prawne uwarunkowania jej przeprowadzenia. Do procesu inwestycyjnego zastosowanie może mieć kilkanaście ustaw i akty prawa miejscowego, dodatkowo poszerzone przepisami wykonawczymi. Spełnienie wymogów ustawowych wpływa nie tylko na koszty inwestycji, ale wręcz może uniemożliwić jej przeprowadzenie. Warto już na etapie planowania skonsultować zamierzenia, aby już po etapie uzgodnień, nie doszło do zablokowania inwestycji przez organ administracji.

Kolejnym etapem dużego procesu inwestycyjnego jest wybór właściwego kontrahenta. Kancelaria zajmie się przygotowywaniem dokumentacji przetargowej w postępowaniach o udzielenie zamówień publicznych związanych z procesem inwestycyjnym lub negocjowaniem ofert ze wskazanymi podmiotami. Wykonawcom ubiegającym o pozyskanie kontraktu oferujemy analizę dokumentacji przetargowej lub reprezentację w prowadzonych negocjacjach.

Ważnym etapem procesu inwestycyjnego jest przygotowywanie i negocjowanie umów związanych z procesem budowanym, m.in. o roboty budowlane, o wykonanie dokumentacji projektowej, pełnienie nadzoru autorskiego, inwestorskiego i in. Kancelaria świadczy profesjonalną pomoc adwokatów i radców prawnych w procesach przygotowania i koordynowania inwestycji w budownictwie, w tym realizowanych w oparciu o warunki FIDIC.

Normalnym następstwem współpracy gospodarczej jest ścieranie się różnych stanowisk i interpretacji w zakresie realizacji umowy. Naszym klientom zapewniamy wsparcie w sporach dotyczących wykonawstwa umów okołobudowlanych i sporządzanie opinii, które pozwalają na zajęcie solidnej pozycji negocjacyjnej i prowadzenie sporu w oparciu o jej zalecenia. W przypadku sporów sądowych zapewniamy wsparcie doświadczonych prawników - adwokatów i radców prawnych - którzy od wielu lat zajmują się prowadzeniem sporów gospodarczych.

Prawnicy Kancelarii gwarantują pełną pomoc w procesie inwestycyjnym - w zakresie prawa budowlanego, ochrony środowiska, planowania i zagospodarowania przestrzennego. Zapewniamy pomoc radców prawnych i adwokatów w postępowaniu administracyjnym oraz sporach sądowych, także przed WSA. Sporządzamy umowy o roboty budowlane, projektowe i opiniujemy pod kątem zamówień publicznych.

Zostaw numer - oddzwonimy


Przed wysłaniem wiadomości zapoznaj się z zasadami przetwarzania przez Kancelarię danych osobowych zawartymi w Polityce Prywatności.